העברת תיק פירוק השיתוף של "הגוש הגדול" למינוי מותב להמשך טיפול

לפניי בקשה להעברת תיק אזרחי 28397/72 (המ' 130248/93) התיק המכונה בשם "הגוש הגדול" לנשיאת בית משפט השלום בתל אביב לצורך מינוי מותב להמשך טיפול בתיק הנדון, זאת לאחר שבקשת מנהלי הגוש הגדול שהוגשה לנשיא בית המשפט העליון, ולמנהל בתי המשפט להמשך כהונתי בתיק זה - נדחתה בשל העדר סמכות עניינית.

במעמד זה, ונוכח ייחודו של התיק, ולאחר כ-20 שנה בהן אני דנה בו, מצאתי לנכון לכתוב, טרם העברתו של התיק, מספר מילים על אודות המסגרת המשפטית ונקודות הציון המשמעותיות בקורותיו. מדובר בתיק מורכב מבחינה משפטית ועובדתית, כפי שהדבר לידי ביטוי במספר החלטות של השופטים אשר דנו בתיק - הן בבית משפט השלום, הן במחוזי והן בבית המשפט העליון. לגבי דידי יש לתיק אף חשיבות היסטורית. תקווה אני כי דברים אלו יהיו משום " מורה נבוכים" אשר ישמשו את השופטים הבאים אשר ישבו על כס השיפוט בתיק.

תיק הגוש הגדול הועבר אליי בשנת 1993 עת כיהנתי כשופטת בית משפט השלום בתל אביב. עם מינויי לביהמ"ש המחוזי בשנת 1994, מוניתי להמשיך ולדון בתיק במינוי מיוחד שניתן לי על ידי נשיא ביהמ"ש העליון, נשיא ביהמ"ש המחוזי בתל אביב ונשיא בימ"ש שלום בתל אביב.

הגוש הגדול ובשמו ההיסטורי חלקה 1 בגוש 6896 הינו הלכה למעשה שטח קרקע המשתרע על פני כ-1067.892 דונם בצפון תל אביב, וגבולותיו הם רחוב פרופס מצפון, רחבת החניה של שדה דב בדרום, רחוב לוי אשכול ממזרח והים ממערב.

לצורך הליכי הפיתוח של הגוש הגדול מתייחסים לשני חלקי הגוש בנפרד- החלק המזרחי בשטח של 610 דונם והחלק המערבי אשר בו נמצא גם שדה התעופה שדה דב בשטח של 458 דונם.

אדמות הגוש הגדול נרכשו על ידי מספר רב של גורמים פרטיים במחצית הראשונה של המאה ה-20 ובשנות ה-30 הופקעו חלקן להקמת שדה התעופה שדה דב. ריבוי הבעלים יצר תסבוכות משפטיות והקשה על פיתוח האזור. ככל שעבר הזמן הועברו הבעלויות ליורשיהם מה שהפך את המצב למורכב עוד יותר.

ראשיתו של התיק בבקשת פירוק שיתוף שהוגשה על ידי חברת החשמל לישראל בשנת 1972- לפני למעלה מ- 40 שנה. בשל ריבוי הבעלים בחלקה (מעל 1,500 שהיו רשומים במושע), המחלוקות הרבות באשר להליכי פיתוחו, פירוקו ומצבו התכנוני, מונו ביום 10.10.75  על ידי כבוד השופט אילן חמישה עורכי דין לשמש כמנהלים לגוש הגדול. המנהלים הוסמכו לנהל את פיתוחו של הגוש, לעמוד בקשר עם כל הגורמים באשר לחלוקתו של השטח ותכנונו, להציע הצעות לפיתוחו ולעשות כל פעולה לצורך שמירה על השטח והרכוש.

עוה"ד ברוך גרוס, עוה"ד פרופ' יובל לוי, עוה"ד אליהו מירון ז"ל, עוה"ד זלמן רוזובסקי ז"ל ועוה"ד משה שוב - מונו למנהלי הגוש הגדול ועסקו במלאכה למעלה מ- 30 שנה - עד לשנת 2009. כן מונה עו"ד אברהם נאמן כמזכיר המנהלים.

במהלך שנים אלו עוצב אופן קידומו של תיק הפירוק הן באמצעות פעילותם הענפה והמסורה של המנהלים, והן באמצעות פיקוחו והתווייתו של בית המשפט ע"י השופטים השונים שישבו על כס השיפוט, כאשר המנהלים מקבלים החלטות במשותף ופונים לביהמ"ש על מנת שייתן הוראות באשר לפעולותיהם, כמו גם על מנת שיכריע במחלוקות אשר נפלו בינם, או בינם לבין הבעלים וכיוצא בזה.

הליכי תכנונו של הגוש הגדול ופיתוחו נדרשו למידה רבה של יצירתיות מצד המנהלים, מצד המדינה, אשר יוצגה נאמנה ובתבונה על ידי עו"ד נעמי שטרן ז"ל במשך שנים רבות, ובדרכה, לאחר מכן, תבדל לחיים ארוכים עו"ד רינה מיוחס, ואף מצד בית המשפט על ידי השופטים השונים שישבו בכס. זאת נוכח גודלה של החלקה, מצבה הקנייני והתכנוני, והמאפיינים המיוחדים שלה: הימצאות שדה התעופה בטבורה, קרבתה היחסית לים, ריבוי בעלים ונסיבות נוספות. בית המשפט נדרש לשוב ולהעמיד נגד עיניו את אינטרס הבעלים של הגוש הגדול, אותם מייצגים המנהלים, כמו גם של המדינה, ולאפשר מבנים משפטיים שונים במסגרת הליכי החלוקה, והכל באורך רוח, סבלנות ולא מעט חזון וראייה לעתיד.

בכל אחת מנקודות הציון החשובות של ניהול התיק, כמו למשל, אישור ההסכמים בין המדינה לבין המנהלים, מינוי המנהלים החדשים, קביעת שכר הטרחה של המנהלים ועוד, הובאו לפתחו של בית המשפט לא רק קולם של המנהלים כמייצגי הבעלים ושל המדינה, אלא גם של ראשי הקבוצות ושל הבעלים עצמם. בית המשפט ניהל דיונים ארוכים ומורכבים רבי משתתפים במטרה לבחון מהו אינטרס הבעלים וכיצד ניתן להגשימו בדרך הטובה והראויה ביותר.

ואמנם, עמלם של העוסקים במלאכה נשא פרי - תכניות בניין עיר קרמו עור וגידים, בניינים שינו את קו האופק של תל אביב, ושכונות חדשות נולדו. נוכח מורכבות הסטטוס המשפטי של החלקה, כמו גם גודלו של השטח, ארך תהליך זה שנים לא מעטות באופן הדרגתי, כפי שציינה השופטת פלפל אשר דנה בתיק בשנת 1990 - " הגוש הגדול כמוהו כיפהפיה הנמה המתעוררת עתה אט אט משנתה". תהליך זה עודנו נמשך ואף קרוב לוודאי יימשך בשנים הבאות, בתקווה כי ההליכים התכנוניים וההסכמים שנחתמו עד עתה, יביאו לזירוז ההליכים ולסיומם בעתיד הקרוב.

כדי לפתור את בעיית המבנה המשפטי המורכב נבנתה קונסטרוקציה משפטית מיוחדת וב- 1.3.1980 נחתם הסכם בין המדינה לבין המנהלים אשר היווה את הבסיס לפיתוחו של הגוש הגדול (להלן: " ההסכם"). במסגרת ההסכם ויתרו המנהלים על כל תביעה לדמי שימוש בשטח שנתפס עוד בשנת 1948 כשדה התעופה, והמדינה מצידה התחייבה לפטור את הבעלים מתשלום מיסים החלים על החלקה. על מנת לאפשר את פיתוח החלקה ותכנונה קבע ההסכם כי המדינה תרכוש את החלקה כיחידה אחת, וזאת על דרך מכירה במסגרת הליכי משפט החלוקה, וכי המנהלים יטפלו בניהול, בתכנון ובחלוקת החלקה מטעם ביהמ"ש. נקבע כי לאחר השלמת הליכי התכנון והחלוקה תעביר המדינה בחזרה את הבעלויות בחלקה לפי קביעת המנהלים, בפטור ממיסים ובכפוף להוראות בית המשפט. עוד נקבע בהסכם הסדר של חילופי קרקעות כנגד קרקעות המצויות בשדה התעופה. התמורה לרכישת החלקה ע"י המדינה היא מכלול התחייבויותיה וויתוריה כאמור.

בעקבות ההסכם קיבלו הבעלים עד עתה זכויות בנייה של 3,660 יחידות דיור בחלקו המזרחי של הגוש הגדול שעד אז היה מתחם חול. זכויות הבניה התקבלו על פי מספר תכניות בנין עיר (תב"ע 1111/א/1-ב.מ/9 ו-1116/א'/5). זכויות אלו היו פרי עבודה מאומצת שכללה כאמור פתרונות משפטיים יצירתיים לסוגיות שונות שהתעוררו במהלך הליכי האיחוד והחלוקה ותכנון הגוש. בין היתר הוקמו קבוצות בעלים על מנת להתמודד עם ריבוי הבעלים בחלקה, הופעלו מנגנוני הגרלות לקביעת מיקום הזכויות בקרקעות המופשרות, הוקם מאגר רישום של הבעלויות במשרדי המנהלים (בדומה ללשכת רישום המקרקעין) וכן בוצעו שם גם עסקאות מקרקעין מורכבות בכפוף לבדיקה ע"י עורך דין בודק ואישור בית המשפט. בשלבים מתקדמים יותר נערך " מזכר הבנה" שעניינו בהקמה ותחזוקת השטחים הפרטיים הפתוחים שנוצרו (להלן: " השפ"פים" - להבדיל משטחים ציבוריים פתוחים - שצ"פ), אשר היוו פתרון לבעיית השטחים האמורים עקב התכנון המיוחד של המתחמים.

עקרונות העיצוב הארכיטקטוני של החלקה שתוכננו בשיתוף עם עיריית תל-אביב, הוועדה המקומית, היו מיוחדים ובמסגרתם נבנו מבננים אשר במרכזם שטחים פרטיים פתוחים. לצורך כך הוקמו נאמנויות בכל מבנן ומבנן שתפקידן לאפשר את בנייתם של הבניינים השונים בתחומי המבנן, לדאוג לתכנון ותחזוקת השפ"פים, הן באשר לתכנון הגינון, באשר למרתפי חניה מתחת לשפ"פים, וכל הטיפול בעניינים השוטפים של השפ"פ עד להעברתו לידי חב' אחזקה של בעלי הזכויות במבנן כקבוע בתב"ע. כמו כן, נערך הסכם שיתוף שהסדיר את זכויותיהם הקנייניות של הבעלים בכל דירה שבמבנן בהתייחס לחלקם היחסי, זאת, עד לרישומם בלשכת רישום המקרקעין כבתים משותפים.

זאת ועוד, במסגרת פעילות המנהלים הוכשר חניון תל ברוך אשר היווה מאגר פיננסי למימון הוצאות המנהלים במסגרת עבודתם. לאורך השנים ולאחר השלמת הליכי התכנון והפיתוח בחלק המזרחי, הועברו הבעלויות הרשומות במאגר הבעלויות במשרדי המנהלים לפנקסי המקרקעין, בהתאם להסכם שנחתם בין המדינה לבין המנהלים. החלקה ההיסטורית חולקה לחמישה גושים וחלקות חדשות: 6883, 6884, 6885, 6886 כאשר החלקה החמישית המהווה את יתרת השטח, היא החלק המערבי, אשר נותרה כחלקה 204 בגוש 6896. הרישום בפנקסי המקרקעין שבלשכת רישום המקרקעין בת"א התבצע בסוף שנת 1999 לאור החשש מבאג 2000.

עם השלמת פיתוח החלק המזרחי של הגוש הגדול, נפנו המנהלים לעסוק ביתר אינטנסיביות בהמשך קידומו של החלק המערבי של החלקה, אשר המניעה העיקרית להמשך קידומו ותכנונו היתה נעוצה בקיומו של שדה התעופה האזרחי והצבאי ובקרבתו לים. על רקע זה, בשנת 2007 נחתמה התוספת להסכם עם המדינה (להלן: " התוספת להסכם"). במסגרת התוספת להסכם, ויתרה המדינה על הזכות שניתנה לה בהסכם משנת 1980 להשתמש בשדה ללא הגבלת זמן והצהירה כי תפעל לפינויו, ואף הסכימה לאפשר בנייה על שטח השדה שנקבע בהסכם כי ישמש כשטח ציבורי פתוח במקרה של פינוי. תמורת זאת, הוסכם להעביר למדינה 50% מזכויות הבניה בחלק המערבי. בנוסף, פעלו המנהלים בהצלחה כדי להחריג את החלק המערבי מחוק שמירת הסביבה החופית, תשס"ד-2004, דבר שסייע להגדלת ערך זכויותיהם של הבעלים באופן משמעותי.

ואמנם לאחר משא ומתן אינטנסיבי בין המנהלים לבין המדינה, אישרתי ב- 10.2.2008 את התוספת להסכם. במסגרת התוספת להסכם,  הצהירה המדינה על כוונתה לפנות את שדה דב, ובתמורה הוסכם כי זכויות הבניה בחלק המערבי תחולקנה בין הצדדים בחלקים שווים ביניהם. על אף התמורה המשמעותית שנדרשו הבעלים ליתן למדינה, ועל אף שהמדינה לא יכולה הייתה להתחייב למועד מדויק לפינוי שדה התעופה, שוכנעתי, כי יש בתוספת להסכם שהובא לפתחו של בית המשפט כדי להיטיב באופן משמעותי את זכויותיהם של הבעלים בחלק המערבי של הגוש הגדול, אשר היו הלכה למעשה מצומצמות ומעוקרות כל עוד המדינה לא נרתמה באופן אינטנסיבי לפינוי השדה. באופן זה להבנתי ולתפיסתי התקדם החלק המערבי של הגוש הגדול צעד משמעותי נוסף לקראת השלמת תכנונו ופיתוחו.